진실한 권리관계와 권리 외관이 불일치할 때 그 외관대로 선의의 상대방을 보호하여야 한다는 원칙이
공신의 원칙이며, 등기부라는 공시 제도가 있는 부동산에 있어서는 이를 공신력으로 표현합니다.
우리나라에서는 이러한 등기의 공신력을 인정하지 않고 있어
등기를 신뢰한 거래 상대방보다는 진정한 권리자를 보호하고 있는바
등기부만을 믿고 거래했을 경우에는 예상치 못한 손해가 발생할 가능성이 상존하는 것이 현실입니다.

등기부는 부동산의 권리관계를 공시함을 주목적으로 하는 공부로서 사법부에서 관장하고 있으며 대장은 부동산의 사실상태 파악을 주목적으로 하는 공부로서 행정부에서 관장하고 있습니다.
이와 같이 공부의 설치목적, 담당기관, 처리절차 등이 상이한 이유로 등기와 대장이 일치하지 않는 경우가 상당수에 달합니다.

우리나라에서는 등기신청에 대한 심사의 범위를 등기절차상의 적법성 여부를 한정하는 형식적 심사주의를 택하고 있습니다.
형식적 심사주의는 등기절차가 신속히 처리된다는 장점이 있는 반면, 실체상 원인의 존부와 효력에 따라 부실등기가 발생할 위험이 큰 문제가 있습니다.

등기원인증서에 필요적으로 공증 절차를 거치도록 한다면 현 등기제도의 여러 불완전성을 예방할 수 있지만 우리나라에서는 여러가지 현실적인 제약으로 인하여 등기원인증서의 공증은 당분간 어려울 것으로 보입니다.

부동산등기에 관한 각종 특별법들은 미등기 부동산의 보존등기와 실체관계가 불일치하는 등기의 정비를 위해 제정된 것으로서, 이는 실체관계와 불일치하는 등기를 사실상의 권리자와 일치시키는 효과가 있으나 등기신청절차가 보증서나 확인서 만에 의하여 이루어지는 즉, 실질적 조사의 미비로 인해 부실등기가 발생시킬 위험이 있습니다.